Von der Garage über den Wintergarten bis hin zum zusätzlichen
Stockwerk – ein Hausanbau kann sowohl die Wohnqualität als auch
den Grundstückswert erhöhen. Für die meisten Erweiterungen muss im
Vorfeld eine sogenannte Planungsgenehmigung eingeholt werden. Welche
Grundvoraussetzungen gegeben sein müssen, damit ein Bauantrag
gestellt werden kann, erfährst du hier.

Brauche ich eine Planungsgenehmigung?

Zuallererst gilt es herauszufinden, ob eine Planungsgenehmigung für
dein Vorhaben notwendig ist. In der Regel müssen alle Projekte, bei
denen eine strukturelle Änderung der Außenwand oder einer tragenden
Innenwand notwendig ist, abgesegnet werden. Dies kann zum Teil auf
den Innenausbau von Dachböden und Kellern für Wohnzwecke zutreffen.
Es gelten des Weiteren regionale Vorschriften und Richtlinien, die
sie dem Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde entnehmen können. So
ist es zum Beispiel in Thüringen erlaubt, kleine, unbeheizte
Wintergärten ohne durchzuführen, während das in Bayern als
Schwarzbau betrachtet würde.

Im schlimmsten Fall kann ein ungenehmigter Anbau zur Verordnung eines
sogenannten Rückbaus durch die Baubeaufsichtigungsbehörde führen.
Um dies zu vermeiden, ist es wichtig, sich im Vorfeld genau zu den
Vorgaben zu informieren. Die Bewilligung eines Bauantrages kann
mehrere Wochen oder sogar Monate beanspruchen. Ein Zeitraum, den man
bei der Planung der Durchführung des Vorhabens berücksichtigen
sollte.

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Du oder dein Architekt können im Zweifelsfall eine sogenannte
Bauvoranfrage
durchführen.

Bauvoranfrage

Eine Bauvoranfrage
ist keineswegs zwingend notwendig. Doch es gibt durchaus Gründe, die
dafür sprechen können, eine einzureichen. Wenn ein Grundstück
beispielsweise nicht unter den Bebauungsplan einer Gemeinde fällt
oder wenn das Bauvorhaben Elemente enthält, die darin nicht
ausdrücklich geregelt werden. Beim Kauf und Verkauf von Grundstücken
kann eine Bauvoranfrage dazu beitragen, einen angemessenen Preis zu
determinieren.

Um eine formlose
Bauvoranfrage einzureichen, genügen oft bereits Skizzen und ein
Lageplan. Die Auskunft ist hier allerdings im Unterschied zum
förmlichen Antrag nicht rechtsbindend. Für Letzteren stellen die
Baubehörden der meisten Gemeinden Vorlagen oder Formulare bereit.
Der daraufhin erteilte Vorbescheid wird normalerweise als
Verwaltungsentscheidung anerkannt. Es ist allerdings wiederum
Vorsicht geboten, denn abhängig vom Bundesland gibt es
unterschiedliche Vorbehalte, die jegliche Bindung nichtig machen
können, wenn sie nicht eingehalten werden.

Was benötige ich,
um eine Planungsgenehmigung anzufragen?

Der Bauantrag wird
größtenteils von der beauftragten bauvorlageberechtigten Person –
dem Architekten oder Bauingenieur – gestellt. Der Bauherr reicht
diesen dann bei der Gemeinde ein, die ihn an die entsprechende
Bauaufsichtsbehörde zur Bearbeitung leitet.

Unterlagen

Bei der
Bereitstellung der Unterlagen arbeitest du eng mit deinem Architekten
bzw. Bauingenieur zusammen. Welche Formulare und Angaben genau
benötigt werden, wird von der zuständigen Baubehörde vorgegeben.
Neben dem unterschriebenen Bauantragsvordruck sind die folgenden
Dokumente allerdings mit Sicherheit darunter:

* Lage- und
Höhenplan des Grundstücks

* Auszug aus der
Liegenschaftskarte (Kataster)

* Bauentwurf vom
Architekten/Bauingenieur inkl. Wasser- und Abwasseranschluss

* Beschreibung des
Bauvorhabens mit Kostenaufstellung

* Statischer
Nachweis

*
Sicherheitsnachweise (u. a. Brandschutz und Schallschutz)

* Berechnung der
versiegelten und an die Wasserversorgung angeschlossenen
Grundstücksflächen

Sowohl für die
Planungsgenehmigung selbst als auch für eine eventuellen
Bauvoranfrage kann es notwendig werden, Ausschnitte aus PDF-Dokumente
wie dem Kaufvertrag und dem Hausplan zu kombinieren. Um die
Bearbeitung so einfach und sauber wie möglich zu machen, kannst du
ein
verlässliches Onlinetool benutzen, um PDF-Dateien unkompliziert
in Word-Dokumente umzuwandeln.

Einwilligung Nachbar

Die Einwilligung des
Nachbarn muss nicht zwingend bereits bei der Antragstellung
vorliegen. Wenn diese allerdings bei der Einreichung schon gegeben
ist, sind nach der Genehmigung durch die Baubehörde keine Hürden in
dem Zusammenhang zu erwarten.

Sollte dein Nachbar
seine Zustimmung zum aktuellen Vorhaben in Form einer Unterschrift
nicht bereitstellen, behält er sich das Recht vor, Widerspruch
einzulegen, wenn die Baubehörde mit ihm in Verbindung tritt. Der
Einspruch wird entweder abgelehnt oder führt dazu, dass die
Genehmigung nicht erteilt wird. In letzterem Fall hat der Bauherr das
Recht, Klage gegen die Behörde einzureichen. Nur wenn diese
erfolgreich ist, kann das Bauprojekt durchgeführt werden.

Was kostet die
Planungsgenehmigung

Für die Prüfung
und Abnahme eines Bauvorhabens werden vom Bauamt ungefähr 0,5 % der
Baukosten berechnet. Die Grundformel lautet: Baufläche in
Kubikmetern x Bauwert in Euro pro Kubikmeter/ Gebührensatz der
Baubehörde.

D. H. wenn dein An-
oder Ausbau 800 m3 groß ist, bei einem Preis von 300 Euro/m3
betragen die Baukosten 240.000 Euro. Dafür würden bei einem
Gebührensatz von 0,5 % für die Planungsgenehmigung 1200 Euro
fällig. Für alle kleineren Projekte wird in der Regel eine
Mindestgebühr kassiert. Diese liegt, je nach Gemeinde, zwischen 100
- 200 Euro.

Hinzu kommen die
veranschlagten Honorare für den Architekten bzw. Bauingenieur und
gegebenenfalls einen Statiker. Sollte man sich für eine förmliche
Bauvoranfrage entscheiden, wird dafür praktisch immer eine Gebühr
berechnet und nicht zuletzt sind die benötigten Prüfdokumente und
Registerauszüge nicht kostenlos.

Was wenn die
Planungsgenehmigung nicht erteilt wurde?

Es ist selten, dass
ein Bauantrag nach sorgfältiger Vorbereitung durch einen
bauvorlageberechtigte Person abgelehnt wird und noch
unwahrscheinlicher, wenn eine erfolgreiche Bauvoranfrage vorliegt.
Ein Grund dafür, dass die Planungsgenehmigung nicht erteilt wird,
wäre zum Beispiel Verletzung der lokalen Natur- oder
Denkmalvorschriften.

Die Begründung kann
innerhalb von vier Wochen mit evidenzbasierter Argumentation
angefochten werden. Ein Bausachverständiger sollte herangezogen
werden, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Gutachten für
einen wirksamen Widerspruch vorliegen. Oft kann darauffolgend eine
Kompromisslösung bewilligt werden. Schlägt das fehl, bleibt dem
Bauherren nur die gerichtliche Klage, die automatisch mit einer
weiteren Verzögerung des Projektes einhergeht.