Von der Garage über den Wintergarten bis hin zum zusätzlichen Stockwerk – ein Hausanbau kann sowohl die Wohnqualität als auch den Grundstückswert erhöhen. Für die meisten Erweiterungen muss im Vorfeld eine sogenannte Planungsgenehmigung eingeholt werden. Welche Grundvoraussetzungen gegeben sein müssen, damit ein Bauantrag gestellt werden kann, erfährst du hier.

Brauche ich eine Planungsgenehmigung?

Zuallererst gilt es herauszufinden, ob eine Planungsgenehmigung für dein Vorhaben notwendig ist. In der Regel müssen alle Projekte, bei denen eine strukturelle Änderung der Außenwand oder einer tragenden Innenwand notwendig ist, abgesegnet werden. Dies kann zum Teil auf den Innenausbau von Dachböden und Kellern für Wohnzwecke zutreffen. Es gelten des Weiteren regionale Vorschriften und Richtlinien, die sie dem Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde entnehmen können. So ist es zum Beispiel in Thüringen erlaubt, kleine, unbeheizte Wintergärten ohne durchzuführen, während das in Bayern als Schwarzbau betrachtet würde.

Im schlimmsten Fall kann ein ungenehmigter Anbau zur Verordnung eines sogenannten Rückbaus durch die Baubeaufsichtigungsbehörde führen. Um dies zu vermeiden, ist es wichtig, sich im Vorfeld genau zu den Vorgaben zu informieren. Die Bewilligung eines Bauantrages kann mehrere Wochen oder sogar Monate beanspruchen. Ein Zeitraum, den man bei der Planung der Durchführung des Vorhabens berücksichtigen sollte.

Du oder dein Architekt können im Zweifelsfall eine sogenannte Bauvoranfrage durchführen.

Bauvoranfrage

Eine Bauvoranfrage ist keineswegs zwingend notwendig. Doch es gibt durchaus Gründe, die dafür sprechen können, eine einzureichen. Wenn ein Grundstück beispielsweise nicht unter den Bebauungsplan einer Gemeinde fällt oder wenn das Bauvorhaben Elemente enthält, die darin nicht ausdrücklich geregelt werden. Beim Kauf und Verkauf von Grundstücken kann eine Bauvoranfrage dazu beitragen, einen angemessenen Preis zu determinieren.

Um eine formlose Bauvoranfrage einzureichen, genügen oft bereits Skizzen und ein Lageplan. Die Auskunft ist hier allerdings im Unterschied zum förmlichen Antrag nicht rechtsbindend. Für Letzteren stellen die Baubehörden der meisten Gemeinden Vorlagen oder Formulare bereit. Der daraufhin erteilte Vorbescheid wird normalerweise als Verwaltungsentscheidung anerkannt. Es ist allerdings wiederum Vorsicht geboten, denn abhängig vom Bundesland gibt es unterschiedliche Vorbehalte, die jegliche Bindung nichtig machen können, wenn sie nicht eingehalten werden.

Was benötige ich, um eine Planungsgenehmigung anzufragen?

Der Bauantrag wird größtenteils von der beauftragten bauvorlageberechtigten Person – dem Architekten oder Bauingenieur – gestellt. Der Bauherr reicht diesen dann bei der Gemeinde ein, die ihn an die entsprechende Bauaufsichtsbehörde zur Bearbeitung leitet.

Unterlagen

Bei der Bereitstellung der Unterlagen arbeitest du eng mit deinem Architekten bzw. Bauingenieur zusammen. Welche Formulare und Angaben genau benötigt werden, wird von der zuständigen Baubehörde vorgegeben. Neben dem unterschriebenen Bauantragsvordruck sind die folgenden Dokumente allerdings mit Sicherheit darunter:

 * Lage- und Höhenplan des Grundstücks

 * Auszug aus der Liegenschaftskarte (Kataster)

 * Bauentwurf vom Architekten/Bauingenieur inkl. Wasser- und Abwasseranschluss

 * Beschreibung des Bauvorhabens mit Kostenaufstellung

 * Statischer Nachweis

 * Sicherheitsnachweise (u. a. Brandschutz und Schallschutz)

 * Berechnung der versiegelten und an die Wasserversorgung angeschlossenen Grundstücksflächen

Sowohl für die Planungsgenehmigung selbst als auch für eine eventuellen Bauvoranfrage kann es notwendig werden, Ausschnitte aus PDF-Dokumente wie dem Kaufvertrag und dem Hausplan zu kombinieren. Um die Bearbeitung so einfach und sauber wie möglich zu machen, kannst du ein verlässliches Onlinetool benutzen, um PDF-Dateien unkompliziert in Word-Dokumente umzuwandeln.

Einwilligung Nachbar

Die Einwilligung des Nachbarn muss nicht zwingend bereits bei der Antragstellung vorliegen. Wenn diese allerdings bei der Einreichung schon gegeben ist, sind nach der Genehmigung durch die Baubehörde keine Hürden in dem Zusammenhang zu erwarten.

Sollte dein Nachbar seine Zustimmung zum aktuellen Vorhaben in Form einer Unterschrift nicht bereitstellen, behält er sich das Recht vor, Widerspruch einzulegen, wenn die Baubehörde mit ihm in Verbindung tritt. Der Einspruch wird entweder abgelehnt oder führt dazu, dass die Genehmigung nicht erteilt wird. In letzterem Fall hat der Bauherr das Recht, Klage gegen die Behörde einzureichen. Nur wenn diese erfolgreich ist, kann das Bauprojekt durchgeführt werden.

Was kostet die Planungsgenehmigung

Für die Prüfung und Abnahme eines Bauvorhabens werden vom Bauamt ungefähr 0,5 % der Baukosten berechnet. Die Grundformel lautet: Baufläche in Kubikmetern x Bauwert in Euro pro Kubikmeter/ Gebührensatz der Baubehörde.

D. H. wenn dein An- oder Ausbau 800 m3 groß ist, bei einem Preis von 300 Euro/m3 betragen die Baukosten 240.000 Euro. Dafür würden bei einem Gebührensatz von 0,5 % für die Planungsgenehmigung 1200 Euro fällig. Für alle kleineren Projekte wird in der Regel eine Mindestgebühr kassiert. Diese liegt, je nach Gemeinde, zwischen 100 - 200 Euro.

Hinzu kommen die veranschlagten Honorare für den Architekten bzw. Bauingenieur und gegebenenfalls einen Statiker. Sollte man sich für eine förmliche Bauvoranfrage entscheiden, wird dafür praktisch immer eine Gebühr berechnet und nicht zuletzt sind die benötigten Prüfdokumente und Registerauszüge nicht kostenlos.

Was wenn die Planungsgenehmigung nicht erteilt wurde?

Es ist selten, dass ein Bauantrag nach sorgfältiger Vorbereitung durch einen bauvorlageberechtigte Person abgelehnt wird und noch unwahrscheinlicher, wenn eine erfolgreiche Bauvoranfrage vorliegt. Ein Grund dafür, dass die Planungsgenehmigung nicht erteilt wird, wäre zum Beispiel Verletzung der lokalen Natur- oder Denkmalvorschriften.

Die Begründung kann innerhalb von vier Wochen mit evidenzbasierter Argumentation angefochten werden. Ein Bausachverständiger sollte herangezogen werden, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Gutachten für einen wirksamen Widerspruch vorliegen. Oft kann darauffolgend eine Kompromisslösung bewilligt werden. Schlägt das fehl, bleibt dem Bauherren nur die gerichtliche Klage, die automatisch mit einer weiteren Verzögerung des Projektes einhergeht.